“531新政”发布后，光伏行业持续低迷，利好的是光伏行业系统造价持续下降，近期，随着系统造价下降，越来越多的优质光伏屋顶自发自用项目收益率陆续达到投资标准。本系列文章，投融君就来带大家探讨一下光伏平价上网初期可以优先启动什么样的项目?此系列文章分为三个部分，第一部分会从项目开发角度分析，第二部分会从收益率角度分析，第三部分会从降本增效角度分析，感兴趣的朋友请持续关注。首先，我们要确保所投项目本身没有硬伤，本篇文章投融君就来带大家探讨下哪些项目属于合规的光伏屋顶自发自用项目。
1、 房屋合规
(1)土地证、房产证：房屋业主需有土地证和房产证。对于尚未办理房产证的房屋，必须有建设工程规划许可证，否则，房屋可以被认定为临时建筑，导致签署的屋顶租赁合同无效。对于有土地证和房产证的屋顶，要着重看一下两证中的面积是否与实际建筑面积相符;对于涉及多个屋顶的项目，还要检查下是否拿到每个房屋的房产证;对于有土地证和建设工程规划许可证的项目，需要去当地相关部门开一个房产证在办证明;同时需要拿到房屋的消防验收报告，否则可能无法完成并网验收，正常并网发电。
(2)房屋产权人：主要核实下屋顶的出租人是否为房屋的产权人，如果不是需要房屋产权人授权并追认;对于涉及多个屋顶的项目，需要和每一个房屋产权人签订租赁协议;对于涉及多人共有屋顶的项目，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
(3)业主背景
评估下屋顶所属企业能否存活25年以上。建议宜优先选择企业实力强、行业前景好、企业经营规范、财务正规的业主合作，优先选择国有企业、上市公司、大型民营企业及外企的屋顶进行投资建设，尽量避开生产易燃易爆危险品、排放腐蚀性的气体、排放大量烟尘的企业。需要调查业主是否存在失信、法律纠纷、产权被抵押或查封等情况。房屋被抵押或查封，导致房屋被折价或拍卖，租赁合同对房屋受让人不具有法律约束力，建议前期做好资信调查，后面做好租赁合同公证或备案。自发自用项目还需要分析业主的财务报表，评估业主按时结算电费的能力。
2、 技术合规
(1)屋顶荷载：需要拿到房屋的工程设计图纸并找建筑物原设计单位或第三方检测机构进行荷载论证，需要看一下图纸和实际施工是否一致。钢筋混凝土屋顶恒荷载富裕50kg，彩钢瓦屋顶恒荷载富裕15kg以上可以满足安装光伏要求，并且可以满铺，如果不能满足满铺，可以减少项目装机规模或者加固来满足条件。这里建议一定不要为了省钱跳过这一步，很多项目是手续跑完才发现荷载不满足要求，得不偿失。
(2)屋面情况：屋顶类型通常分为钢筋混凝土屋顶和彩钢瓦屋顶。对于水泥屋顶需要着重勘察下屋顶上的大型设备可能对光伏组件的遮挡。对于彩钢瓦屋顶除了需要考虑荷载、大型设备遮挡、女儿墙遮挡，还需要考虑采光带和屋顶年限(建议建成5年以内)，是否有腐蚀和漏水现象。不建议在梯形彩钢瓦屋面建设，会造成漏水。
(3)接入情况：需要收集电气主接线图和电气室布置图，结合当地电网政策(小型0.4KV接入不超过上级变压器25%，T接控制线路输送容量不超过30%，具体百分比需去当地电网公司核实)，通过变压器个数和容量确定接入方式(专线接入公共电网或通过用户内部电网接入公网)，确定完接入方式需要看一下配电室有没有预留间隔。对于自发自用项目，建议采用低压并网降低建设成本，也更容易满足收益率。
(4)自用比例达标：自发自用项目需要签订EMC能源合同管理协议，自发自用项目参考折扣≥9折。自发自用项目前期需要收集12个月的电费清单和电力负荷曲线图，来计算综合电价和自发自用比例。
(5)遮挡问题：建议前期去当地规划部门问一下屋顶周围有没有规划建设其他建筑。
(6)征收、拆迁风险：对房屋区域的规划情况进行调查，避免出租房屋已被政府列入征收计划。
3、手续合规
(1)项目相关手续：分布式主要涉及的手续有两个，一是备案证，二是电力接入批复。对于备案证需要注意下备案时间(是否过期)以及备案容量，部分地区，比如山东对备案容量和实际装机容量差距有明确要求。对于电力接入批复，很多中间方分不清接入意见的函和电力接入评审意见之间的区别，开发过程中我们先拿到接入意见的函，然后需要编制接入系统报告，报告评审完会出电力接入评审意见，这个才是电网公司最终给的批文，换句话说，拿到评审意见项目才算办完前期手续。
(2)项目公司：公司开户后有没有及时的报税;项目公司签署租赁协议需要注意以下几点：电站搬迁赔偿事宜约定明确;租赁期限超过20年的部分无效，签两份合同，一份合同期限为20年，另签一份待生效的合同;租赁合同中需约定配套设施占地条款;屋顶维修责任划分明确，防止后期出现漏水相互扯皮影响发电。
索比光伏网 https://news.solarbe.com/201809/07/295627.html
