土地性质不清使得光伏电站开发用地难以解决，这是当前制约光伏产业发展的一个重要因素。
在我国光伏用地性质、用地价格、用地税收等，并未实现“一张图”管理。很多时候，这种状况对于投资者来说，不仅雾里看花，更是摸不着头脑。对此，光头君把关于“光伏用地”的现有政策和相关事宜做了如下总结梳理。
我国土地可以分为农用地、建设用地、未利用地三大类。国家现有的土地政策对不同性质的土地是否可以用作光伏电站场址做了区分。但在我国，国土、林业部门没有完全实现统一管理，针对同一地块的“土地性质”，光伏公司需要向两个政府部门同时核实确认。
我国土地共有12个一级类、57个二级类;林地中又有8个一级类、13个二级类。在国土部门，一般区分为基本农田、非农地、建设用地等几种形式，而林业部门可能将国土中的未耕地规划为宜林地。简单地说就是，在国土部门那里是荒山未利用地，在林业部门那里可能就是宜林地。
现行相关政策：
2015年9月18日，国土资源部、发展改革委、科技部、工业和信息化部、住房和城乡建设部、商务部《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规〔2015〕5号)提出：光伏、风力发电等项目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的，对不占压土地、不改变地表形态的用地部分，可按原地类认定，不改变土地用途，在年度土地变更调查时作出标注，用地允许以租赁等方式取得，双方签订好补偿协议，用地报当地县级国土资源部门备案;对项目永久性建筑用地部分，应依法按建设用地办理手续。对建设占用农用地的，所有用地部分均应按建设用地管理。此文的出台极大限制了光伏发电项目发展，目前，河南、山东、天津、青海等省份已明确要求光伏发电项目用地涉及一般农用地的，必须办理转建设用地手续。
2015年12月，国家林业局在下发的《关于光伏电站建设使用林地有关问题的通知》中明确指出：对于森林资源调查确定为宜林地而第二次全国土地调查确定为未利用地的土地，应采用“林光互补”用地模式，“林光互补”模式光伏电站要确保使用的宜林地不改变林地性质;光伏电站的电池组件阵列禁止使用有林地、疏林地、未成林造林地、采伐迹地、火烧迹地，以及年降雨量400毫米以下区域覆盖度高于30%的灌木林地和年降雨量400毫米以上区域覆盖度高于50%的灌木林地。
2016年11月8日，国土资源部发布的《产业用地政策实施工作指引》明确，光伏发电站项目使用未利用地布设光伏方阵的，可按原地类认定和管理。但还未明确农、渔、林光互补光伏发电项目可使用的土地性质，各地市、县国土局因缺少执行依据，不愿出具相关审批文件，对农光、林光互补项目的开展带来很大困扰。土地使用方式的确定：各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式使用土地。
用地的类型按照土地调查成果认定，光伏方阵的面积按照《光伏发电站工程项目用地控制指标》(国土资规〔2015〕11号)核定。
光伏用地价格如何计算?
光伏用地有久征地和临时用地之说。在电站建设中，对土地的使用，国家支持的是征租结合的方式，即必需的管理用房、建筑用房等实行征用，而支撑电池板所使用的土地则采取租用模式，一般不改变原有土地的使用模式。
详细费用怎么算?
永久征地的补偿费及取费标准涵盖如下(取材内容以云南地区为例)。
①：土地补偿费按X政发[200X]XX号文要求：耕地25000元/亩;未利用地400元/亩
②：青苗及地上附着物补偿费：5000元/亩
③：耕地开垦费10500元/亩(云价综[2010]150号)
④：耕地占用税24元/平方米，计16000元/亩(云南省政府令第149号)
⑤：失地农民生活保障金20000元/亩(云政发[2008]226号)
⑥：坝区范围耕地质量补偿费187000元/亩
⑦：林地占用费4000元/亩
⑧：征地管理费、勘测定界费、评估费等取10000元/亩
那么每亩的费用该是多少呢?
如根据场地的国土土地属性查询结果如为耕地
每亩的费用为：①(耕地)+②+③+④+⑤+⑥+⑧
如根据场地的国土土地属性查询结果如为未利用地
每亩的费用为：①(未利用地)+④+⑤+⑦+⑧
临时用地费用情况：
①土地补偿费按照X政发[200X]XX号测算：
耕地：25000元/亩;园地：24000元/亩
林地：25000元/亩;草地及其它土地：400元/亩
②青苗及地上附着物补偿费：
经济类作物：800元/亩
葡萄：23000元/亩;三七：40000元/亩
果园：5000元/亩;林地：2500元/亩
注意：这里临时用地每亩的费用也和久征地一样需要结合查询后土地属性、土地现状附作物进行计算。
上述费用为国土部门属性查询后的土地征、租价格。根据我国现行政策及现状，林业部门因数据库的差异，上述”林地、未利用地”的林地属性及价格需重新查询、计列。
(该部分节选自光伏说)
光伏用地的税收标准如何?
2016年1月15日，国家税务总局发布《耕地占用税管理规程(试行)》规定税额幅度如下：
(一)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为10元至50元;
(二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元;
(三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元;
(四)人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。
而城镇土地使用税则采用差别定额税率，大城市1.5元-30元，中等城市1.2元-24元，小城市0.9元-18元，县城、建制镇及工矿区0.6元-12元，各地税务部门在规定的税额幅度内自行确定税率，可调整幅度为20倍。
目前，各地区的税收标准不一致，造成了光伏企业的投资回报率测算难度加大。以耕地占用税为例，河南的税额为22元/平方米、内蒙的为25元/平方 米，甘肃和江苏分别又是12元/平方米、20元/平方米。对于光伏电站征收的土地使用税，又从每平方米0.6元到12元不等，光伏电站投资企业把控投资风险不易，影响操作的积极性。
FR:光伏头条 莫离
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