(7)出让与转让用地
I.出让用地的规划办理
①国家建设部发布的《城市国有土地使用权出让规划管理办法》第四条指明：土地使用权出让、转让应与建设项目相结合。该条款杜绝了没有具体建设项目、炒卖土地的不法行为，这就要求建设项目申请办理出让手续前，项目必须获得立项、批准的可行性研究报告和初步设计。
②该规划办法的第五条规定：出让城市国有土地使用权，出让前必须应当制定控制性详细规划。出让地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。
控制性详细规划是包含有规划文本与图纸、一般由当地规划主管部门委托有资质的规划设计院做出，由规划性质部门统一审定执行的，而规划设计条件及附图，则向当地规划行政规划主管部门申请核发，作为该地块规划设计时控制开发强度的依据。是出让合同的重要附件。
③《中华人民共和国土地法》第二十二条规定，城市建设用地规模应当符合国家标准。建设用地规划审查时，根据核准文件批准的建设规模，规划行政主管部门按照国家颁布的统一技术标准，计算和控制出让用地规模，体现合理利用土地的原则，杜绝囤积土地的不法行为。
II.出让用地的合同
土地出让权出让必须签订出让合同。一级土地市场，土地出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订;二级市场，根据《合同法》准则，同样签署合同。
一般的市、县人民政府土地管理部门都备有标准格式化国有土地合同文本，主要包括以下内容;
①合同当事人。甲方是土地出让者，即市、县人民政府土地管理部门，乙方是土地使用者。
②合同目的。指出出让国有土地面积、地点、四至界线。
③出让年限。不超过法定最高年限，并写明起止日期。
④土地使用条件和开发期限。土地使用条件即指包含有规划设计条件在内的格式化文书作附件，并附有控制性详细规划图纸;开发期限规定乙方在取得土地后一定时限内开发利用土地，以防闲置土地。
⑤土地出让金金额、交付方式、交付期限、延迟交付制约办法。
⑥国有土地使用权取得时间、国有土地使用证核发条件、时间。
⑦违约处理和合同变更处理办法。
⑧合同争议解决的方式和合同解除处理办法。
⑨一般法律规定阐述和其他条款。比如地下归属物、土地续期、土地收回及其他合拟问题。
⑩合同生效办法、法人单位盖章、签名、签订年月日。
III.出让用地的协议、招标、拍卖方式
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条规定：土地使用权出让可以采用协议、招标、拍卖三种方式。
IV.出让用地的程序
①持用地预审报告、选址意向书、可行性研究报告批文向土地行政主管部门提出用地申请;
②土地行政主管部门根据用地性质、规模和其他情况，对用地申请进行审查，确定供地方案，报市、县人民政府批准，需要上级政府批准的，应当报上级人民政府批准;
③以确定的有偿出让方式取得土地使用权的，凭有关用地批文向规划行政主管部门申请核发规划设计条件通知书后，再与土地行政主管部门签订土地出让合同;
④持选址意见书、土地出让合同(包含规划设计条件及附图)，向规划行政主管部门申请核发建设用地规划许可证;
⑤市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书;
⑥持建设用地规划许可证向土地行政主管部门申请进行土地登记、核发国有土地使用证件。
V.办理供地手续主要提交的材料
办理供地手续主要提交的材料包括(共11项)：建设项目用地申请;建设项目用地批准文件;建设用地规划许可证;企业有效营业执照复印件、法人身份证复印件及法人证明;征地协议;安置补偿到位情况证明;评估报告备案表(出让方式);勘测定界图和勘测定界报告书(报国务院审批建设项目需要勘查定界报告书);建设项目总平面布置图;宗地界址图;征用批复文件。
VI.办理土地登记主要提交的材料
办理土地登记主要提交的材料包括(共12项)：土地登记审批表;土地登记申请表;地籍调查表;土地权属来源证明(供地文件);地上建筑物等附着物权属证明;土地登记法人代表身份证明、委托书;地籍调查法人代表身份证明、委托书;企业营业执照;土地出让金发票;契税、耕地占用税完税证明;土地登记公告情况;宗地图、地籍图。
VII.转让用地及转让用地程序
●城市建设用地，除了由国家出让用地以外，还可以由拥有土地使用权的单位和个人转让土地，主要在二级市场进行。
●土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
●土地使用权转让，转让者必须首先获得该幅土地的使用权。这是转让土地的法律前提，其次按照出让合同规定投资开发、转让价格合理。
转让用地主要程序：
①协议。在土地转让人于土地接受者之间进行，在法律规定的基础上，拟写转让协议书;
②申请。由上述任何一方持转让协议书和申请报告，向土地原出让人(即所在土地行政主管部门)提出出让申请。采用招标、拍卖方式转让土地使用权的，先由土地转让人向出让人提出招标、拍卖申请;
③批准。由出让人审查土地转让协议书及其中载明事项并进行必要的调查、核实。符合有关法律法规的，经批准可转让。申请采用招标、拍卖方式转让土地使用权的，经批准方可进行招标、拍卖;
④签约。由土地转让人与土地接受者通过协议、招标或拍卖方式确定转让土地后，按照法律法规订立土地使用权转让合同，使用年限为土地权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
⑤土地新使用者持原出让合同及其附具的土地开发条件和规划设计条件、订立的土地使用权转让合同，向规划行政主管部门登记，以明确新的规划落实责任人;
⑥持出让人批准的转让文件，订立的土地转让合同，向土地行政主管办理登记、过户手续。
(8)建设用地规划许可证
(9)国有土地使用证
3.建设项目设计
在建设前期工作中，“选址”和“初步设计与开工报告”阶段已经涉及了基本建设程序中的设计问题，“选址”阶段涉及的是建设项目的粗略规划设计，“初步设计与开工报告”阶段涉及的投资计划管理问题。该部分主要讲述建设项目设计各个阶段的运作、管理及审查问题。
综合法规与设计实践情况，我国建设项目设计文件编制划分为方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。方案设计阶段，对应在报批“可行性研究报告”前完成;初步设计阶段，对应在报批年度计划前完成;施工图设计，对应在申领施工许可证前完成。
这三个阶段设计对大中规模、技术较为复杂、协作单位较多的建设项目而言，针对规模不大、技术不复杂的中小建设项目，一般无需进行初步设计，只有方案设计、施工图设计两个阶段。
(1)勘查与设计的关系
基本建设程序经常强调的是“先勘查、后设计、再施工”。对于管理方面，我国很多法规条款将勘查、设计放在一起，加以共同的捆绑约束;但是在技术方面，勘查与设计属于不同的行业。
工程设计是指依据工程建设目标，运用工程技术和经济方法，对建设工程的工艺、土木、建筑、公用、环境等系统进行综合策划、论证，编制建设所需要的设计文件及其相关的活动。
勘查是指依据工程建设目标，通过对地形、地质、水文、等要素进行测绘、勘探、测试及综合分析评定，查明建设场地和有关范围内的地质地理环境特征，提高建设所需要的勘查成果资料及相关活动。
(2)设计与建设投资控制
建设项目的投资控制，依赖于设计各个阶段相应的工程建设投资估算、概算、预算。
①估算
投资估算的作用是项目主管部门审批项目的依据，对之后的投资概算起控制作用，工程设计招标时，是优选设计单位和设计方案的依据之一。投资估算是根据设计方案的规模、功能能量乘以单元指标或单位工程指标编制的。误差在10%至30%之间。
②概算
概算是指在初步设计阶段，根据初步设计资料，计算出工程量与机械人工工作量，乘以材料价格和预算定额，从而对工程造价进行总的概略计算。设计概算分为三级概算：建设项目总概算、单项工程综合概算、单位工程综合概算。与投资估算比较，一般相差10%以上。
设计概算是实施项目投资包干、考核设计方案经济合理性和控制施工图预算的依据。
③预算
施工图预算是确定土建与安装工程预算造价的文件。是在施工图设计完成之后，以施工图为依据，根据预算定额、取费标准以及地区仍、材料、机械台班的预算价格进行编制的。
施工预算必须控制在初步设计的概算之内。
施工图预算的作用是落实和调整年度计划的依据，是建设单位和施工单位签订工程承包合同的依据，是办理财政拨款、工程贷款、工程结算的依据。
方案阶段，对应的是投资估算;初步设计阶段，对应的是概算;施工图完成后，对应的是施工图预算。
4.初步设计
初步设计，对于设计人员来说，一个项目的设计进行到这个阶段，已经不是什么“初步”程度，自接受委托合同到方案设计审批及可行性分析，经历了多少反反复复的修改和评审，对于方案来说，已经是“成熟设计”了，称之为初步设计，是相对于施工图的最终设计而言。
(1)初步设计目的
①以项目的设计规模来确定项目的投资规模;
②施工招标要以初步设计配套的概算作为招标标底(这时设计单位和有关人员依法做好技术保密);
③编制施工招标文件、主要设备材料订货和编制施工图设计文件的需求，主要设备、材料订货也要以初步设计文件列出的清单为依据签订合同;
④对于大型、复杂的建设项目，一定要经过初步设计阶段，由各工种专业技术人员对技术问题做详细的设计和安排，确保施工图编制顺利进行。
5.施工图设计
编制施工图设计文件，应当满足设备材料采购、非标准设备制作和施工需要。这是施工图设计的三大目的。
施工图设计要以批准的初步设计为依据。
(1)施工图设计的准备
施工图设计，是工程的最终设计。该阶段设计的每一细节，都将真实地体现出来，使用需谨慎对待，认真准备。
①初步设计批文;
对于国家投资的工程，初步设计批准文件意味着建设投资已列入年度计划，资金已落实;对于企业投资项目，意味着建设协作和技术难题均已落实。
②地质钻探资料和设计要求的提供和补充;
③设计合同、出图日期的协定;
④设计人员的配备、设备、场地和其他条件;
⑤设计标准、规范、技术资料的齐备。
(2)施工图设计的特点
①准确性
施工图设计，是作为施工的依据，准确性是首要要求。保证段是“计算”。
②详细性
施工图设计，是将设计人员的设计思路反映到图纸上，立足于设计人员不在施工现场的情况下，由另一批技术人员通过识读图纸，能完全、准确地明了设计意图，并按图施工制作。图纸的详细性是保证图纸准确的手段。
③对应性
④统一性
(3)施工图设计深度(省略)
(4)施工图审查
①设计单位内部设计质量管理和设计审查
施工图是建设项目施工的依据，施工图设计的质量、安全标准，直接关系建设项目本身的质量、安全标准和人民生命财产的安全。设计单位对设计质量特别是施工图的设计质量，都有一套严格的设计质量管理和设计审查制度。
施工图设计出图一贯遵照四级审查、签字制度：即设计人自查、校对者核对、技术审核人审查、出图审定负责人的审查制度;各专业经过四级审查、签字后，设计图纸再由有关工种会签;设计各阶段的设计依据材料、地质勘探资料、计算书都经整理、归档，妥善保存，以备查阅。
②专业机构进行施工图审查
2000年1月份起施行的《建筑工程质量管理条例》和《建设工程施工图设计文件审查有关问题的指导意见》，建设单位应将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门审查。
以上法规还明确了，作为建设行政主管部门的责任主要是：制定施工图审查程序和审查标准、颁发审查批准书、批准审查机构、认定审查人员。
由当地建设行政主管部门组建的审查机构或国家批准的甲级设计单位成立的审查机构经批准后，具体实施施工图审查工作。施工图审查后，向建设行政主管部门提交技术性审查报告，再由建设行政主管部门根据技术性审查报告，向建设单位发出程序性审查批准书。凭审查批准书，办理施工许可证手续。
施工图审查的重点：施工图中涉及安全、公众利益的内容和强制性标准和规范的执行，并对设计单位资质、个人执业资格情况、勘查设计合同及其他涉及勘查设计市场管理内容进行监督。
6.建设报建
新项目的建设报建，就是在建设准备阶段，以建设业主单位，依法向基本建设管理各有关行政主管部门报告建设事项，申请办理各方面建设许可证件和有关审核手续。
(1)建设工程建设报建的目的意义
①为工程项目申领合法证件和办理合法手续;
②向各有关的行政主管部门申报审批，以便这些部门在项目建设以前依法把关，确保项目建成使用后的安全、科学、合理、协调;
③在这些行政主管部门中建立项目备案，以便这些主管部门在全面掌握各建设项目的前提下，在项目建设过程中能够及时依法进行跟踪管理。
④作为城市建设的重要历史资料和城市档案的重要内容。
(2)建设报建的先后次序
建设报建多部门发证的先后次序，国家虽然没有专门的明确规定，但是从建设准备期阶段最后一关“建设过程施工许可证”办理程序中，按其提交的证明材料，已点破了办理的先后次序。
建设部《建设工程施工许可证管理办法》法规文件中，规定在办理施工许可证要分别提交用地批准手续、建设工程规划许可证、施工企业招投标手续、施工图审查手续、施工组织、施工监理委托手续、法律法规要求的其他条件。
7.环保审批
环保审批，是指建设单位将建设项目的环境报告书、报告表，报送环境行政主管部门审批的建设程序。
建设单位选择取得环境保护行政主管部门颁发资格证书的环境影响评价单位，对新建项目和治理项目的环境影响问题进行评价，环境保护行政主管部门根据环境影响评价报告，对建设项目的新建或治理项目进行审批。
由于目前各地新建项目审批实行“环保一票否决制”，因此环保审批一般在报送项目可行性研究报告前，报批“建设项目环境影响报告书”。
8.消防审核
根据《中华人民共和国消防法》第十条指明：建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核;未经审核或者审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。
县级以上地方各级人民政府公安机关对本行政区域内的消防工作实施监督管理，并由本级人民政府公安机关消防机构负责实施。
公安消防机构在受理了建设单位报送的建设项目消防设计审核图纸后，签发“建设工程消防设计审核意见书”。
9.人防审核
人防审核，是指县级以上地方人民政府人民防空主管部门，对结合建筑项目修建战时可以用于防空的地下室设计的审核以及易地建设人防工程有关事务的审核。
人防部门审核后，仍要签发“建设工程人防设计审核意见书或许可证”，否则，规划部门不得签发建设工程规划许可证，建设部门不得签发施工许可证。
10.建设工程规划许可证
(1)城市规划“一书两证制度”
建设项目在城市规划区内具体实施前，在项目建议书批准后，应向城市规划主管部门申请选址。经规划主管部门核发“选址意向书”，发改委方能批准“申请报告或者可行性报告”。
建设单位持选址意见书及附图附件、还有土地管理部门签订的土地出让合同书(包括先期核发的规划设计条件及附图)，向规划行政部门申请核发“建设用地规划许可证”。
“建设用地规划许可证”是确定建设用地位置、面积、界限的证书，办理程序与所需的材料是：
①城市规划部门受理了规划用地申请后，较大项目先期办理了“建设项目选址意见书”，则提交“选址意见书”，否则，首先按照办理“选址”程序进行项目选址。即会同土地、环保、消防等城市管理有关部门进行现场踏勘，并征求各方意见。
②各方面意见趋于一致后，规划部门向建设单位提供红线图、规划设计条件，按程序办理选址手续。
③建设单位委托由资质的规划设计院按照红线图、规划设计条件和建设单位使用意图进行规划设计。作出规划设计图之后，由建设单位再报规划主管部门审查其用地性质、规模、规划布局形式、配套建设情况等。
④规划主管部门根据合理用地的原则和用地定额指标，核审用地面积，核发“建设用地规划许可证”。凭“建设用地规划许可证”，办理建设用地的国土使用证书。
建设项目核准批文、用地手续齐全后，要进行过程建设，需持有关批文向城市规划主管部门申请，由规划主管部门根据城市规划设计要求，核发“建设工程规划许可证”。建设单位只有取得“建设用地规划许可证”后，才可办理开工建设手续。
以上法定的规划管理程序，被简称为“一书两证制度”。
(2)建设工程规划许可证
“建设工程规划许可证”，作为后续建设手续办理的重要依据，具体的审批程序与所需的材料是：
①提出申请。建设单位确定了具体的建设单项工程后，应持申请报告、核准批文、建设用地规划许可证(在单位原有已办用地范围内建设不需提供此证)、国有土地使用证等有关批准文件，向规划行政部门提出核发建设工程规划许可证申请。
②提交联审。城市规划行政主管部门受理申请后，将建设项目提交各有关主管部门共同出席的联合审查会联审。各出席联审单位就建设工程性质、规模、布局、相应的配套条件等问题进行审查，不符合的给予否决。
③核发红线图和设计条件通知书。经过联审，符合条件可以建设的，规划行政部门核发红线图和设计条件通知书。
红线图，以规划行政主管部门掌握的城市地形图(1：500或1：1000)为基础，用红色画笔在图上画出建设地点的规划道路与建筑控制性以及道路与建筑地面的控制标高所形成的规划控制图。这是建设项目总平面图设计时具体位置确定的依据。建设红线是任何单位和个人不得突破的控制线。
规划设计条件通知书，以条文形式，详细规定项目的功能、规模、容积率、绿化率和其他技术指标与限定，这是建设项目规划与单体设计的技术依据。
但是在办理“建设用地规划许可证”阶段之前办理“规划设计条件通知书”的，只要明确该通知书已明确有关设计标准和规划指标，不超过有效期的，可不再办理。
④审核设计方案。建设单位委托有资质的设计单位根据红线图和规划设计条件完成方案设计后，应将不少于两个方案的平、立、剖面设计图纸、
在规划红线图复印件上绘制的总平面布置图、方案的色彩效果图报送城市规划主管部门，再次就规划方案和项目设计方案提交联审。
⑤核发建设工程规划许可证。按照联审合格通过的设计方案，做出施工图设计后，报送规划行政主管部门审核，并备齐核准批文、用地、环保、消防、人防等审核资料或证件，填写报建申请表，经审核批准、缴纳有关税费后，领取“建设工程规划许可证”。
(3)城市规划监督管理
建设单位取得“建设工程规划许可证”后，规划行政主管部门对建设项目仍然负有监督管理职责。这些职责包括：
①放线、验线;
②建设工程规划许可证延期;
③建设项目改变原审定功能;
④竣工验收，核发“规划验收合格证”。
建设项目工程规划许可证
11.建设施工许可证
《中华人民共和国建筑法》和《建筑工程施工许可证管理办法》中明确：建设工程开工前，建设单位应按照国家有关规定，向工程所在地县级以上建设行政主管部门申请领取施工许可证。
(1)申领“施工许可证”条件
①已经办理了该建设项目的用地批准手续，相应领取了建设用地规划许可证、土地使用证;
②在城市规划区内的建设项目，已经取得了建设工程规划许可证;
③施工场地已经基本具备施工的条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求;
④已经依法确定建设项目施工企业;
⑤已有能满足施工需要的施工图纸资料，且施工图纸资料已经按照法规程序进行审查;
⑥有保证工程质量和安全的具体措施，并已办理了工程的质量安全监督手续;
⑦按照规定该委托监理的工程已委托监理;
⑧建设资金已经落实;
⑨法律规定的其他条件。
由以上规定条件可知，到此阶段，建设准备工作的用地、规划等都已办妥。其中所谓法律规定的其他条件是指诸如核准批文、环保、消防、人防及依据根据不同情况需要出具的不同的依据条件。
但在申领“施工许可证”之前，需要直接涉及施工管理的独立进行的工作要做：确定施工企业的施工招标、施工企业资质审查、施工图审查、办理施工质量与安全措施监督、施工监理的委托，分别一一介绍。
(2)施工企业招投标
施工招投标，是指建设工程施工任务的内容、条件、工程量、质量、工期、标准等要求，由建设单位以法人(又称招标人、发包人)名义，以标书文件形式载明作“标”，招引有意承包者(又称投标人、承包人)前来自愿应承，投标人同样以文件形式标明应承的内容与方式并报出承包价目投入竞争，再由评标人进行评定，招标人从中选定施工承包者的建设市场竞争交易行为。
建设工程施工招标的主管部门是县级以上建设行政主管部门。
招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。
招标人在编制、确定了招标文件后，应将招标文件报建设行政主管部门备案，建设行政主管部门收到备案材料后，应当对招标人或者招标代理人的资格、招标方式、招标文件的合法性进行审查，并经同意和批准后，可以进行招标后续程序。
(3)施工企业施工资质审查(略)
(4)施工图审查(略)
(5)安全监督
建设部《建筑安全生产监督管理规定》指出：凡是从事房屋建筑、土木工程、设备安装、管线铺设等施工和构件生产活动的单位和个人，都必须接受建设行政主管部门及其授权的建筑安全生产监督机构管理，并依法接受国家安全监察。
●建设行政主管部门授权的建筑安全生产监督管理机构，一般称为“安监站”，办理“施工许可证”前，施工单位应去安监站办理建筑工程施工安全监督的委托手续，所需提供的材料：
①各级安全网络机构表;
②施工组织设计中安全技术措施和文明施工措施;
③临时用电设计方案;
④施工现场平面布置图;
⑤安全员、电工、焊工、桩机操作工等具备上岗证;
⑥主要施工机具等出厂合格证;
⑦施工围墙设计图。
●办理建筑施工安全监督手续的程序：
①施工单位前往安监站领取《工程建设项目施工安全前提条件审查表》，按照表格内容如实填写并签名盖章;
②与安监站签订《建设工程项目安全生产文明施工目标管理责任书》;
③由安监员到现场勘查，检查核对所提材料并签署意见;
④安监站领导审核《工程建设项目施工安全前提条件审查表》;
⑤凭审核盖章的《工程建设项目施工安全前提条件审查表》或者有关发文，办理“施工许可证”。
(6)质量监督
《建设工程质量管理条例》第十三条指明：建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。
县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域的建设工程质量实施监督管理，由建设行政主管部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。
建设工程质量监督机构是经各地省级建设行政管理部门考核、认定具有独立法人资格、专事建筑工程质量监督的事业单位，称为“质检站”。
建设单位应带齐项目的施工图纸及施工图审查文件、核准文件、用地、规划、消防、人防等手续材料，在质检站办理建设工程的质量监督登记手续，填写“工程质量监督登记表”。
在符合规定的条件下，质量监督机构应在规定的时间内发给“建设工程质量监督书”，作为办理施工许可证的依据。
(7)施工监理
工程建设监理，是指依法注册的监理单位，受建设单位委托，代表建设单位(业主)，依据建设项目批文、有关工程建设法律法规、工程技术标准、设计文件图纸、工程建设合同，对工程建设实施活动中的行为、权利义务的履行情况和工程的质量、工期、资金使用情况等方面进行现场跟踪、监察管理。
实际上，监理单位履行的是业主对建设项目实施的监察管理业务。
建设单位与委托的监理单位应当签订书面委托监理合同，并在实施工程监理前，应当将委托的工程监理单位、监理内容、监理权限，书面通知被监理的建设施工企业。
(8)施工许可证
最后，建设项目在行政管理部门办理了各项报建手续、获得了合法建设的权利，在落实建设场地“三通一平”后，可以进行基本建设程序的施工阶段，组织项目开工建设了。
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