三.项目设计和审批阶段
1.初步设计与开工报告
(1)初步设计
“初步设计”的程序作用主要是通过初步设计及其概算书控制项目的建设规模和投资规模，以便实现控制规模、核准年度投资计划。
初步设计由发改委审批，是便于掌握和调控全社会固定资产投资规模和投资方向(适用于投资额大、牵涉面广、有关国计民生社会大局的项目)。
初步设计由建设行政部门组织或参加审批，是便于协调建设合作、处理技术矛盾、总结发展建设科技、提高建设效益。
不需国家通过审批初步设计严格控制其投资规模的项目，其初步设计一般由建设行政主管部门审批。
(2)开工报告
1997年3月13日国家计委《关于基本建设大中型项目开工条件的规定》明确了开工条件：项目法人与项目经理和管理机构成员已经到位、总概算已批复、资金已落实、施工组织设计大纲已编制完成、施工单位和监理单位通过招标选定、施工图纸可以满足施工需要、项目征地拆迁和施工场地“三通一平”工作已完成，主要设备和材料已订货。并指明了规定严格的开工条件，目的是为了进一步加强基本建设大中型项目开工管理，保证工程建设质量和工期，控制工程造价，提高投资效益。
然而1992年7月23日国务院发布的《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第十三条规定：企业遵照国家产业政策和行业、地区发展规划，以留用资金和自行筹措的资金从事生产性建设、经土地管理、城市规划、城市建设、环境保护部门依法办理有关手续后，企业自主决定开工。
上述条款的规定，给各地企业大量规模不大的自筹资金建设项目的开工审批，带来很大的方便。但其中的“自主决定开工”只是在此阶段工作中不再向发改委申报“开工报告”，发改委因为在“立项”时展开了有关工作，故此时也就不再对开工条件、资金准备与来源、投资额度和建设规模进行审查。然而土地管理、规划报建、环保审查、建设施工手续照样要依法依规办理。
2.建设用地的管理
项目用地办理早在“项目前期”的第二阶段即“选址”阶段就开始进行了，只是进行建设地址的选择与确定，办理土地的合法手续还没有开始。而要完成全部合法用地手续的办理，直至拿到“土地使用证”，是一套程序连贯而且比较复杂、耗时较长的工作。
(1)用地属类：
任何单位和个人进行建设(除兴办乡镇企业与乡村公共公益设施、建设村民住宅除外)，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
如要使用城市规划区内农村或郊区农民的集体所有土地，必须首先经土地主管部门依法征用转为国有土地后，该幅国有土地方可申请使用。
(2)用地选择范围：
具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。
城市规划区范围是指城市市区、近郊区以及城市行政区域范围内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
《中华人民共和国土地法》第二十二条规定，城市总体规划应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划中建设用地规模不超过土地总体利用规划缺的的城市建设用地规模。《中华人民共和国城乡规划法》第五条也规定城市总体规划应当和土地利用总体规划相协调。由此可见，在这相关的两部法律中，对城市建设用地区域、范围的规定是互相映印和一致的。
在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的项目建设用地可进行单独选址。
(3)用地取得方式和土地的市场行为
Ⅰ、有偿使用的方式
建设单位使用国有土地，应当以有偿使用的方式取得。有偿使用的方式主要包括：
①国有土地使用权出让;
②国有土地租赁;
③国有土地使用权作价出资或入股。
国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的形式主要包括拍卖、招标、协议出让三种。
●土地使用权出让行为，属于土地的一级市场，卖主完全是国家，而土地使用权转让、出租行为，属于土地的二级市场。
●土地使用权抵押，是指从国家一级市场出让得到后的土地，原使用权人以自己享有的土地使用权向债权人作为履行债务的担保和抵偿。
●国有土地租赁，则是指国家以土地所有者的身份直接将土地所有权在一定年限内出租给土地承租者使用，由承租者向国家以每一约定期缴纳租金的土地有偿使用方式;
●国有土地使用权作价出资或者入股，国有土地用地单位在与国内股份制企业合作、与国外企业合资或者合作中较普遍采用。
Ⅱ、划拨形式
土地使用权划拨，是指土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。下列建设用地，经县级以上的人民政府依法批准，可以以划拨形式取得：
①国家机关用地和军事用地;
②城市基础设施建设用地和公益事业用地;
③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础实施用地;
④法律、行政法规规定的其他用地。
随着社会经济市场化的程度提高，采用行政划拨的方式取得用地的建设项目将会越来越少。
对于以上各方式取得的土地，需要明确：
其一，法规规定国家实行的是土地所有权与使用权分离原则，不管何种方式取得国有土地使用权，该幅土地的所有权仍然属于国家。
其二，使用土地的地下资源、埋藏物、和市政公用设施仍然是国家公有的。
III.国家建设用地制度图解和补偿标准
附：《江苏省征地补偿新标准》
对于江苏省征地补偿标准的具体规定如下：第二十六条征用土地按照以下标准给予补偿：
(一)土地补偿费
1、征用耕地的，按其被征用前三年平均年产值的八至十倍计算;
2、征用精养鱼池的，按其邻近耕地前三年平均年产值的十至十二倍计算，征用其他养殖水面的，按其邻近耕地前三年平均年产值的四至八倍计算;
3、征用果园或者其他经济林地的，按其邻近耕地前三年平均年产值的八至十二倍计算;
4、征用其他农用地的，按其邻近耕地前三年平均年产值的六至十倍计算;
5、征用未利用地的，按其邻近耕地前三年平均年产值的三至五倍计算;
6、征用农民集体所有的非农业建设用地的，按其邻近耕地前三年平均年产值的六至十倍计算。
(二)安置补助费
1、征用耕地的安置补助费，按征用耕地的面积计算。征地前被征地单位农业人口人均耕地十五分之一公顷以上的，安置补助费为该耕地被征用前三年平均年产值的五倍;人均耕地不足十五分之一公顷的，从六倍起算，人均耕地每减少一百五十分之一公顷，安置补助费相应增加一倍，但最高不得超过该耕地被征用前三年平均年产值的十五倍;
2、征用其他农用地的安置补助费，按照该土地的土地补偿费标准的百分之七十计算;
3、征用未利用地和农民集体所有的非农业建设用地的，不支付安置补助费。
(三)地上附着物和青苗补偿费
1、房屋及其他建筑物、构筑物的补偿费，按照重置价格结合成新确定;
2、农田水利工程设施、人工养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物，按照等效替代的原则付给迁移费或者补偿费;
3、青苗补偿费一般按一季的产值计算，能如期收获的不予补偿。可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，支付移植费;不能移植的，给予合理补偿或者作价收购。
前款规定的耕地前三年平均年产值每公顷低于一万八千元的，按一万八千元计算。
土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的具体标准，由设区的市人民政府确定，并报省人民政府备案。
第二十七条土地补偿费支付给行使土地所有权的农村集体经济组织。但被征用的属农民承包经营的土地，农村集体经济组织又未能调整其他数量和质量相当的土地给农民继续承包经营的，应当将不少于百分之七十的土地补偿费支付给被征地农民;农村集体经济组织有条件将土地补偿费用于发展生产、解决农民生活出路的，可以在取得被征地农民同意后，统一安排使用。
需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织;不需要统一安置的，安置补助费支付给被安置人员或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
第二十八条经批准占用国有农用地，导致原使用单位受到损失的，可以按不高于征用农民集体所有同类土地的标准予以补偿
(4)用地功能和用地条件的确定
出让地块签订出让合同时，要具有主管部门核发的用地规划设计条件及附图，规划设计条件中明确了地块的面积、使用性质等用地功能和条件。出让合同连同它的附设用地功能和用地条件不因土地使用者及其要求的改变而改变。
确需要改变该幅土地建设用途的，法律规定应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中在城市规划区范围内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。具体操作还需重新签订出让合同，相应调整土地出让金。因为土地出让金是依据土地使用功能的潜在价值确定的。
(5)用地期限
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
①居住用地70年;
②工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地，综合类用地或者其他用地50年;
③商业、旅游、娱乐用地40年。
划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规规定外，没有使用期限的限制。
(6)建设用地的审批
根据国务院批准国土资源部关于《报国务院批准的建设用地审查办法》的规定，国家对建设用地的审批管理，基本上可以归纳为按照土地利用总体规划“范围以内”和“范围以外”两个概念对待。
但无论是土地利用总体规划以内，还是土地利用总体规划以外，国家审批建设用地不仅要审批建设用地的用途和面积规模，还要关联审查农地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案。
这些关联审查方案，对于在批准的土地利用总体规划范围内的用地申请者，是不相关系的。
●市、县人民政府的审批权限
申请用地控制在土地利用总体规划范围内及城市规划区范围内，可以直接向当地的市、县人民政府审批。
●省级人民政府的审批权限
在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地，其用地办法：
Ⅰ、建设单位应当向当地市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请，填写《用地申请表》，并附具以下材料：
①企业有效营业执照复印件、法人身份证复印件及法人证明;
②项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件;
③土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;
④初步设计或者其他有关批准文件;
⑤建设项目总平面布置图;
⑥占用耕地的，必须提出补充耕地方案;
⑦建设项目位于地质灾害多发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。
Ⅱ、市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请30日内拟定农地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，经同级人民政府审核后，报上一级人民政府行政主管部门审查，逐级上报有批准权的人民政府批准。
●报国务院审批的建设土地
报国务院审批的建设土地审查范围包括：
①国务院批准的建设项目;
②国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施项目;
③省、自治区、直辖市人民政府的道路、管线工程和大型基础设施建设项目;
④基本农田;
⑤基本农田以外超过二十五公顷的;
⑥其他土地超过七十公顷的;
⑦国家重点建设项目;
⑧军事设施;
⑨跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目;
⑩国务院规定的其他建设项目。
审查程序规定，省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门按照国家有关规定，拟定建设用地请示，并附具市、县人民政府拟定的农地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案的书面审查意见，报告省人民政府同意后，由省人民政府报国务院，同时抄报国土资源部。
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