对于分布式光伏项目而言，最基本的诉求是在光伏电站生命周期内保证对屋顶的租赁权不受影响。在《投资分布式光伏项目的看过来，六大法律问题全解析》一文中，我们已经梳理了对于新项目尽职调查当中需要注意的若干问题，然而在项目运营过程中，屋顶提供方随时可能出现的破产、抵押、被司法机关查封、执行等问题，对于光伏电站来说更是“心腹大患”。今天，为您继续聊聊分布式光伏电站屋顶租赁法律风险管理。
一租赁备案登记对项目的影响
《城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”各地也对房屋租赁备案登记作出了类似规定。该条规定在实践中似乎“高举而轻落”，执行力度并不大；但是，备案登记对租赁合同效力是否有影响，是否影响到“买卖不破租赁”的执行，实务当中不无疑问。
未经备案不影响租赁合同本身效力
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”从备案登记行为的性质来看，属于行政机关的行政管理行为，不影响合同本身的效力。
未经备案不适用“买卖不破租赁”原则
上海市高级人民法院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)》（沪高法民一〔2015〕16号）第30条规定：未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。”上海高院解释的理由是：大量商业租赁的存在与“买卖不破租赁”保护居民居住权的立法意图不相一致，从平衡交易各方利益的角度看，倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。在此，上海高院区分了商业租赁与住房租赁不同的立法目的；而分布式光伏电站显然属于商业租赁，不属于“买卖不破租赁”立法保护本意。
实践中，有企业出于税负、登记繁琐等考虑未进行租赁登记，这给光伏电站25年的生命周期内房屋租赁权潜藏了法律风险。
二承租人（光伏电站）证明“租赁在先”的具体方法
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“买卖不破租赁”原则有两个例外情况：“（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”可见，承租人（光伏电站）证明“租赁在先”是保证租赁权利不受查封、抵押影响的重要条件。
实践中，如果在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续的，一般可认定租赁合同签订于抵押、查封前。根据浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》的通知（浙高法办〔2014〕39号）规定精神，在未能办理租赁备案登记的情况下，承租人（光伏电站）还考虑以下途径证明“租赁在先”：
租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；
租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的；
有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。
三强制执行过程中租赁权的去除与承租人保护
分布式光伏电站在长达25年的生命周期内，其租赁的厂房业主难免应发生经营困难甚至陷入被强制执行厂房的境地。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2014〕16号）第三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”在强制执行过程中租赁权是否去除，对分布式光伏电站影响甚大。
上文情况租赁发生时点可用图表示为：
